1. Vorbemerkung
  2. Welche Eigenmittel stehen Ihnen zur Verfügung?
  3. Die richtige Objektgröße
  4. Finanzierungsplan
  5. Belastungsrechnung
  6. Tip

1 Vorbemerkung

Die Finanzierung Ihres Wunschobjektes ist eine der wichtigsten Säulen des Immobilienkaufes. Genau so intensiv wie Sie sich mit Ihrem Kaufobjekt beschäftigen, genau so ausschlaggebend ist die individuelle Gestaltung Ihres Finanzierungsplanes.

Wir als Firma Heos Immobilien haben bei unserer Homepage bewusst keinen Finanzierungsrechner hinterlegt. Jede Finanzierung muß im Detail mit den richtigen Fachleuten durchgesprochen werden.

Nur so ist eine

  • langfristige

  • sinnvolle und

  • auf Ihre Ansprüche/Bedürfnisse und auch auf Ihre

  • Möglichkeiten

abgestellte Finanzierung gewährleistet.

Noch Fragen è die es immer gibt, dann rufen Sie uns unter 08141 36060 an.

Im weiteren Text erhalten Sie ein paar grundlegende Informationen zur Finanzierung  Ihrer Wunschimmobilie.

Sobald Sie - oder besser noch: Bevor Sie - an ein Bauprojekt herangehen, müssen Sie sich über seine Finanzierung Gedanken machen. Denn die Verwirklichung Ihrer Baupläne hängt entscheidend von den Möglichkeiten ab, die nötigen Gelder zum Kauf oder Bau zu beschaffen

2 Welche Eigenmittel stehen Ihnen zur Verfügung?

Damit Sie einen Überblick darüber gewinnen, welche Größenordnung Ihnen überhaupt offen steht, sammeln Sie zunächst einmal alle die Vermögenswerte, die Sie für Ihr Bauvorhaben einsetzen können und wollen. 

Sie ermitteln so das vorhandene flüssige und sonstige Eigenkapital. Hierzu gehören Bargeld, Bank- und Bausparguthaben, Wertpapiere u.ä. Vielleicht besitzen Sie ein bereits bezahltes Grundstück, können bereits beschaffte Baumaterialien einsetzen und sind in der Lage, verschiedene Bauleistungen in Selbsthilfe zu erbringen. 

Möglicherweise können Sie noch weitere Vermögensgegenstände (Wertgegenstände) verkaufen. 

3 Die richtige Objektgröße

Haben Sie Ihr Eigenkapital ermittelt, dann können Sie jetzt hochrechnen: Nach den üblichen Beleihungsgrundsätzen finanzieren die Kreditinstitute bis zu 80% der angemessenen Gesamtbaukosten oder des Kaufpreises. 20% muß also mindestens Ihr Eigenkapital sein. 

Beispiel:

Belaufen sich Ihre flüssigen Mittel auf 40.000 Euro, kann Ihr Objekt bis zur Gesamtgröße von 200.000 Euro ausgelegt sein.

Eine wesentliche Einschränkung ist aber hier gleich zu nennen: Die Belastung aus Zins, Tilgung und allen anderen laufenden Kosten muß für Sie tragbar sein. Es nützt also wenig, wenn Sie wissen, Sie könnten bis zu 160.000 Euro Kredit bekommen, wenn Sie Zins und Tilgung hierauf nicht verkraften können.

Beispiel:

Gehen wir also besser von einem Durchschnittswert aus: 25% Eigenkapital werden gefordert. Dann reicht Ihr Kreditpotential bis 120.000 Euro, die Objektgröße bis 160.000 Euro.

Im Beispielsfall dürfen die Baukosten auf keinen Fall einschließlich Nebenkosten (Baukostenermittlung) 160.000 Euro übersteigen. Denn sonst fehlt Ihnen das nötige Geld dafür. Niemand gibt es Ihnen, weil kein Finanzinstitut seine Finanzierungsgrundsätze umstößt.

In diesem Fall also noch besser: Sie bleiben etwas unter dieser Grenze und peilen ein Objekt bis 150.000 Euro an.

Haben Sie für unseren Beispielsfall ein passendes Projekt für 150.000 Euro gefunden, bringen Sie Ihre Finanzierung unter Dach und Fach. Ihr Kreditbedarf beläuft sich dann insgesamt auf

Gesamtkosten

150.000 Euro

./. Eigenkapital

40.000 Euro

Kredite

110.000 Euro

 

Nehmen wir an, Sie haben einen zuteilungsreifen Bausparvertrag über 50.000 Euro, auf den Sie 40% = 20.000 Euro angespart haben. Dann steht Ihnen hieraus ein Darlehen von 30.000 Euro zu (Zinssatz 5%).

Von einer Hypothekenbank erhalten Sie 75.000 Euro im erststelligen Beleihungsrahmen. Die Bedingungen lauten: 5,75% Zinsen / 90% Auszahlung auf 10 Jahre fest, 1% Tilgung. Dann stehen Ihnen nach Abzug des Disagios hieraus 67.500 Euro zur Verfügung.

Jetzt fehlen Ihnen noch 12.500 Euro. Hierzu erhalten Sie 7.500 Euro von Ihrem Arbeitgeber auf 10 Jahre zu 4%. Und weitere 5.000 Euro nehmen Sie von Ihrer Bank als Privates Baudarlehen zu 7% netto mit 100% Auszahlung und 5% Tilgung.

4 Finanzierungsplan

Damit ist der erste Teil Ihres Finanzierungsplans komplett:

Kaufpreis einschließlich aller Nebenkosten:

150.000 Euro

Finanzierung:

:

1. Hypothek (75.000 Euro), Auszahlung

67.500 Euro

Bauspardarlehen

30.000 Euro

Arbeitgeberdarlehen

7.500 Euro

Privates Bankdarlehen

5.000 Euro

Fremdmittel

110.000 Euro

Bausparguthaben

20.000 Euro

Wertpapiere + Sparguthaben

20.000 Euro

Eigenmittel

40.000 Euro

insgesamt

150.000 Euro

5 Belastungsrechnung

Als nächsten Schritt müssen Sie nun noch Ihre Belastung aus dieser Finanzierung ermitteln.

Auf die Fremdmittel haben Sie folgende Zahlungen zu leisten.

 

pro Jahr

1. Hypothek (75.000 Euro)

 

5,75% Zinsen

4.312,50 Euro

1% Tilgung

7500 Euro

Bauspardarlehen (30.000 Euro)

 

5% Zinsen

1.500 Euro

7% Tilgung

2.100 Euro

Arbeitgeberdarlehen (7.500 Euro)

 

4% Zinsen 300 Euro

300 Euro

1/10 Tilgung 7500 Euro

7500 Euro

Privates Bankdarlehen (5.000 Euro)

 

7% Zinsen

350 Euro

5% Tilgung

250 Euro

Gesamtbelastung

20.312,50 Euro

zuzüglich Bankspesen

67,50 Euro

insgesamt

10.380 Euro

    

   

Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung von

865 Euro

Hinzu kommen monatliche Bewirtschaftungskosten von

275 Euro

Zusammen also Hausaufwendungen

1140 Euro

   

Dieser Belastung müssen Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen gegenüberstellen. Hiermit belegen Sie, wie Sie die Last aus Zins und Tilgung bestreiten.

  

Monats-Nettoeinkommen

 

(nach Berücksichtigung aller Steuervorteile)

1.600 Euro

sonstige Einkünfte an Zinsen (netto)

150 Euro

sonstige Einkünfte an Mieten (netto)

200 Euro

zusammen

1.950 Euro

Ausgaben Lebenshaltung

- 500 Euro

sonstige Kosten monatlich (z.B. Pkw)

- 300 Euro

Überschuß insgesamt

1.150 Euro

 

Sie sehen, diese Rechnung ist schon recht knapp. Hier darf nichts dazwischenkommen. 1.150 Euro stehen insgesamt als verfügbare Mittel zur Deckung der Kosten für das Haus zur Verfügung.

Doch ist zumindest noch eine Reserve vorhanden. Die sollten Sie möglichst nicht aufgeben, sondern für einen eventuellen Notfall zurückhalten.

Tip:

Auch bei sorgfältig aufgestellten Finanzierungsplänen sollten Sie immer bedenken, daß der Finanzierungsplan über den Haufen geworfen werden kann,

  • wenn sich die Kosten für den Hausbau bzw. den Kauf des Hauses oder der Eigentumswohnung erhöhen oder

  • wenn nach Ablauf der Festzinsbindungen durch ein dann gestiegenes Zinsniveau die Zinsaufwendungen größer werden.

Sodann ist in die Finanzplanung auch das Risiko

  • des Mietausfalls und

  • der Änderung der Steuergesetzgebung bzw. der Steuervergünstigungen

aufzunehmen.

Wer die Eigenheimzulage (die ja bereits vor Jahren vom Staat gestrichen worden ist) für eigengenutzten Wohnraum erhält, muß z.B. einkalkulieren, daß dieser Steuervorteil nach acht Jahren wegfällt. Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung sieht also im neunten Jahr anders aus. Einige hundert Euro fallen dann bei der Liquiditätsentlastung weg.